Permesso di costruire: guida completa e modello editabile #adessonews

Il permesso di costruire è un’autorizzazione rilasciata dal Comune per specifici interventi edilizi. Ecco i dettagli e il modello PDF editabile

Regolato dal D.P.R. 380/2001, il permesso di costruire è il titolo abilitativo da richiedere per eseguire interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia su un immobile.

Per ottenerlo, è necessario rispettare dei requisiti fondamentali, una procedura specifica e le relative disposizioni normative. Scopri gli aspetti fondamentali del permesso di costruire e scarica gratis il modello PDF editabile.

Per la corretta gestione di qualsiasi progetto AEC e le relative pratiche edilizie, puoi utilizzare la piattaforma online per la gestione documentale che ti permette di organizzare, archiviare e condividere in modo ordinato e professionale tutti i documenti relativi ad un progetto.

Cos’è il permesso di costruire?

Il permesso di costruire (PdC) è un’autorizzazione amministrativa necessaria per effettuare interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia, rilasciata dal Comune competente.

È regolato dal Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (D.P.R. 380/2001) e ha sostituito la precedente concessione edilizia.

Il permesso di costruire è richiesto per vari tipi di interventi, tra cui nuove costruzioni, ampliamenti o ristrutturazioni o modifiche significative che alterano la struttura o la volumetria di un edificio.

La sua funzione principale è garantire che i lavori siano conformi alle normative urbanistiche e rispettino standard di sicurezza e qualità, al fine di contrastare costruzioni abusive e garantire il rispetto delle normative nazionali e locali.

Il permesso di costruire secondo il D.P.R. 380/2001

Secondo l’art. 10 del D.P.R. 380/2001, costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:

• interventi di nuova costruzione: qualsiasi nuova edificazione, sia essa residenziale, commerciale o industriale;
• interventi di ristrutturazione urbanistica: modifiche significative che alterano l’assetto urbanistico di un’area;
• interventi di ristrutturazione edilizia “pesante”: questi sono lavori che portano a un organismo edilizio diverso dal precedente, in particolare quando comportano modifiche della volumetria complessiva degli edifici. Per gli immobili nelle zone omogenee A, ciò include anche i cambi destinazione d’uso;
• modifiche della sagoma o della volumetria: qualsiasi modifica significativa della forma o delle dimensioni di edifici esistenti, comprese le variazioni dei prospetti di immobili soggetti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Inoltre, le regioni possono stabilire ulteriori interventi che richiedono il permesso di costruire, in base all’incidenza sul territorio e sul carico urbanistico.

Permesso di costruire: requisiti

L’art. 12 del D.P.R. 380/2001 prevede che il permesso di costruire è rilasciato in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.

Per ottenere il permesso, è necessario che siano già presenti le infrastrutture di base (come strade, fognature, ecc.), oppure che il Comune preveda di realizzarle nei successivi tre anni. In alternativa, chi richiede il permesso può impegnarsi a costruire queste infrastrutture contemporaneamente al progetto edilizio.

Se il progetto non è in linea con i nuovi piani urbanistici in fase di adozione, la decisione sul permesso viene sospesa. Tuttavia, questa sospensione non può durare più di tre anni dalla data di adozione del piano urbanistico, o cinque anni se il piano è stato inviato per approvazione entro un anno dalla sua pubblicazione.

Il presidente della regione, su richiesta del sindaco e con un atto motivato, può ordinare la sospensione di lavori che trasformano il territorio se questi ostacolano o rendono più difficile l’attuazione dei piani urbanistici, per lo stesso periodo indicato sopra.

Il permesso di costruire viene concesso quando l’intervento rispetta le norme urbanistiche ed edilizie in vigore, oltre a tutta la normativa di settore rilevante, come quelle relative alla sicurezza (testo unico sicurezza D.Lgs. 81/2008), alla prevenzione incendi (D.M. 3 agosto 2015 – Codice prevenzione incendi), all’igiene sanitaria e all’efficienza energetica.

Chi rilascia il permesso di costruire?

Il permesso di costruire è rilasciato dal responsabile dello sportello unico, che deve agire nel rispetto delle leggi, dei regolamenti e dei piani urbanistici in vigore. Se il permesso non viene rilasciato entro i tempi stabiliti, la regione si occupa di definire come intervenire, utilizzando i poteri sostitutivi previsti dall’articolo 21, comma 2.

Procedimento rilascio permesso di costruire

Il processo per ottenere il permesso di costruire è regolato dall’art. 20 del D.P.R. 380/01.

La domanda di permesso deve essere presentata allo sportello unico, corredata da:

• un documento che attesti il titolo di legittimazione;
• gli elaborati progettuali;
• una dichiarazione firmata dal progettista abilitato, che confermi la conformità del progetto agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alle normative di settore, inclusi aspetti antisismici, di sicurezza, igiene e antincendio.

Entro 10 giorni dalla presentazione, il comune comunica il responsabile del procedimento. Le richieste vengono esaminate in ordine cronologico.

Il responsabile del procedimento ha 60 giorni per svolgere l’istruttoria e proporre una decisione. Se sono necessari ulteriori pareri da altre amministrazioni, si segue la normativa di riferimento.

Qualora siano necessarie modifiche minori al progetto, queste possono essere richieste entro il termine dei 60 giorni. L’interessato deve rispondere entro il termine stabilito e integrare la documentazione entro quindici giorni. La richiesta di modifica sospende i termini fino a che non viene completata.

Terminata l’istruttoria, il responsabile propone un provvedimento con una relazione tecnica, e il dirigente ha 30 giorni (o 40 in casi particolari) per emettere la decisione finale sul rilascio del permesso.

Una volta definita la decisione, lo sportello unico comunica l’esito all’interessato. In caso di esito positivo, il permesso viene rilasciato e la sua pubblicazione avviene nell’albo pretorio comunale, mentre i dettagli devono essere esposti nel cantiere come previsto dai regolamenti edilizi.

Ecco uno schema riassuntivo del procedimento di rilascio del permesso di costruire.

Schema procedimento rilascio permesso di costruire

Per maggiori dettagli leggi l’apposito approfondimento sullo schema di procedimento rilascio del permesso di costruire.

Contributo per il rilascio del permesso di costruire

Il rilascio del permesso di costruire prevede il pagamento di un contributo al Comune che copre gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione.

La parte relativa agli oneri di urbanizzazione va pagata al momento del rilascio del permesso, con possibilità di rateizzazione. In alternativa, il titolare del permesso può scegliere di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione, che verranno poi acquisite dal Comune.

Gli oneri di urbanizzazione primaria (come strade, parcheggi, fognature) e secondaria (come scuole, impianti sportivi, chiese) sono stabiliti dal Comune seguendo parametri regionali che tengono conto delle caratteristiche demografiche, geografiche e urbanistiche del territorio.

Il contributo per il costo di costruzione viene pagato durante i lavori, entro 60 giorni dalla fine degli stessi. Per interventi su edifici esistenti, il costo di costruzione è calcolato in base al tipo di intervento e può essere ridotto per incentivare la ristrutturazione edilizia.

Le regioni aggiornano periodicamente il costo di costruzione, con possibili maggiorazioni per edifici di qualità superiore.

Permesso di costruire: tempi

I tempi previsti per il rilascio del permesso di costruire sono:

• 60 giorni per la proposta di provvedimento;
• 30 giorni dalla presentazione della proposta per il provvedimento finale.

Se questo termine passa senza che venga emesso il provvedimento, la domanda si considera accolta per silenzio-assenso.

Permesso di costruire e silenzio assenso

Secondo l’articolo 20, comma 8 del D.P.R. 380/2001, se il Comune o il dirigente o il responsabile dell’ufficio non adotta un provvedimento conclusivo e non presenta un diniego motivato entro i termini stabiliti, la domanda si considera accettata per silenzio assenso.

Il silenzio assenso non è però applicabile in presenza di vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali. In tali casi, è necessaria una valutazione esplicita da parte delle autorità competenti.

Nonostante l’effetto del silenzio-assenso, lo sportello unico per l’edilizia deve rilasciare, entro quindici giorni dalla richiesta, un certificato che conferma il decorso dei termini del procedimento, se non sono state richieste integrazioni documentali o se non ci sono provvedimenti di diniego. In caso contrario, entro lo stesso termine, deve informare l’interessato dell’eventuale richiesta di documenti aggiuntivi o di un provvedimento di diniego.

Anche se si forma il silenzio assenso, l’amministrazione ha il diritto di intervenire in autotutela per annullare il permesso se successivamente riscontra non conformità alle normative.

Validità del permesso di costruire e proroga

Il permesso di costruire conferisce il diritto legale di iniziare lavori edilizi su un determinato progetto.

La validità del permesso di costruire è caratterizzata da termini temporali chiari e specifici e rispettare tali scadenze è fondamentale per evitare conseguenze legali e problematiche procedurali.

Nel permesso di costruire sono infatti indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori.

Il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore ad 1 anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l’opera deve essere completata, non può superare 3 anni dall’inizio dei lavori. Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga.

La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell’opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari.

La proroga dei termini per l’inizio e l’ultimazione dei lavori è comunque accordata qualora i lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell’amministrazione o dell’autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate.

La realizzazione della parte dell’intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività.

Se il progetto è particolarmente complicato, i termini indicati possono essere raddoppiati. Questa decisione è presa dal responsabile del procedimento e deve essere giustificata.

Questo processo e i relativi tempi di rilascio sono disciplinati dall’art. 20 del D.P.R. 380/01.

Comunicazione inizio lavori permesso di costruire

La comunicazione inizio lavori permesso di costruire è il documento da inviare o consegnare all’Ufficio Tecnico del Comune attestante l’avvio dei lavori richiesti nell’oggetto del permesso di costruire.

La comunicazione viene fatta dal proprietario o intestatario del permesso di costruire, dal tecnico incaricato della direzione dei lavori e dall’impresa esecutrice.

Tale comunicazione deve essere effettuata prima dell’avvio concreto dei lavori e solo dopo aver ottenuto il permesso di costruire. Nel caso in cui la comunicazione venga presentata in notevole ritardo, dovrà essere prodotta in forma di Autocertificazione-Dichiarazione sostitutiva.

La mancata presentazione comporta una sanzione pecuniaria. Inoltre, se i lavori non vengono iniziati entro un anno dal rilascio del permesso di costruire, questo decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che non venga richiesta una proroga.

Non esiste un modello unificato della comunicazione inizio lavori permesso di costruire, in quanto la procedura formale per comunicare l’inizio dei lavori è dettagliatamente disciplinata dalle norme regionali e, soprattutto, dai regolamenti edilizi comunali, i quali forniscono anche il modello di riferimento.

Di seguito, puoi scaricare, ad esempio, la comunicazione di inizio lavori PdC (doc PDF) della Regione Toscana.

Per compilare, gestire e archiviare la comunicazione inizio lavori PdC della Regione Toscana, può esserti utile il software per titoli abitativi che ti fornisce il modello aggiornato e ti guida nella sua compilazione.

Permesso di costruire (PdC): il modello PDF editabile e salvabile

Ecco il modello PDF unificato editabile e salvabile del permesso di costruire (PdC).

Di seguito si specifica come compilare il modulo unificato del permesso di costruire.

Modello permesso di costruire: software Praticus-TA

Permesso di costruire: esempio

I dati da inserire per la compilazione del PdC sono i seguenti:

• dati del titolare (nome, cognome, codice fiscale, indirizzo, ecc.);
• dati della ditta (nome, partita IVA, codice fiscale, indirizzo, ecc.);
• dichiarazione ai sensi dell’art. 76 del D.P.R. 445/2000 relative a:
  • titolarità dell’intervento;
  • localizzazione dell’intervento;
  • opere su parti comuni o modifiche esterne;
  • descrizione dell’intervento;
  • regolarità urbanistica e precedenti edilizi;
  • calcolo del contributo di costruzione;
  • tecnici incaricati;
  • impresa esecutrice dei lavori;
  • rispetto degli obblighi in materia di salute e sicurezza nei luoghi di lavoro;
  • rispetto del diritto di terzi;
  • rispetto della normativa sulla privacy.

Inoltre occorre specificare i vari soggetti coinvolti:

• altri titolari;
• tecnici incaricati:
  • progettista delle opere architettoniche;
  • direttore dei lavori delle opere architettoniche;
  • progettista delle opere strutturali;
  • direttore dei lavori delle opere strutturali;
  • altri tecnici incaricati;
• dati sulle imprese esecutrici.

Permesso di costruire: relazione tecnica di asseverazione 

Il progettista deve effettuare una serie di dichiarazioni e asseverazioni contenute nella seconda parte del modello che costituisce la “Relazione tecnica di asseverazione” del PdC.

Il progettista, in qualità di tecnico asseverante, preso atto di assumere la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità, ai sensi degli articoli 359 e 481 del Codice Penale, consapevole che le dichiarazioni false, la falsità negli atti e l’uso di atti falsi comportano l’applicazione delle sanzioni penali previste dagli artt. 75 e 76 del d.P.R. n. 445/2000 e di quelle di cui all’art. 19, comma 6, della legge n. 241/1990, sotto la propria responsabilità, effettua le seguenti dichiarazioni:

• tipologia di intervento e descrizione sintetica delle opere:
  • interventi di nuova costruzione;
  • interventi di ristrutturazione urbanistica;
  • interventi di ristrutturazione edilizia;
  • altri interventi individuati dalla legislazione regionale;
• descrizione dei lavori da eseguire;
• dati geometrici dell’immobile oggetto di intervento (volume, superficie e numero di piani);
• strumentazione urbanistica comunale vigente e in salvaguardia;
• superamento delle barriere architettoniche;
• sicurezza degli impianti;
• contenimento dei consumi energetici.

Il tecnico effettua, inoltre, altre segnalazioni/comunicazioni, relative a:

• tutela dall’inquinamento acustico;
• produzione di materiali di risulta;
• prevenzione incendi;
• amianto;
• conformità igienico-sanitaria;
• interventi strutturali e/o in zona sismica;
• qualità ambientale dei terreni.

Sono previste poi tutta una serie di dichiarazioni in merito all’eventuale autorizzazione paesaggistica, alla:

• tutela ecologica (vincolo idrogeologico, vincolo idraulico, rete “Natura 2000” e valutazione d’incidenza, fascia di rispetto cimiteriale, aree a rischio di incidente rilevante, ecc.);
• tutela funzionale (eventuale presenza di vincoli stradali o ferroviari, elettrodotti, gasdotti, ecc.).

Il tecnico, dunque, in qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli artt. 359 e 481 del Codice Penale, compie i necessari accertamenti di carattere urbanistico, edilizio, statico, igienico ed a seguito del sopralluogo, consapevole di essere passibile dell’ulteriore sanzione penale nel caso di falsa asseverazione circa l’esistenza dei requisiti o dei presupposti di cui al comma 1 dell’art. 19 della l. n. 241/90,  assevera la conformità delle opere, compiutamente descritte negli elaborati progettuali, a:

• strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati;
• Regolamento edilizio comunale;
• Codice della strada;
• Codice civile;

e che le stesse rispettino le norme di sicurezza e igienico/sanitarie e le altre norme vigenti in materia di urbanistica, edilizia.

Il modello riporta poi un quadro riepilogativo di tutta la documentazione allegata.

Come salvare e stampare il modello del permesso di costruire

È possibile salvare in qualsiasi momento il permesso di costruire PDF, senza perdere i moduli editabili contenuti al suo interno. Il file, infatti, è abilitato al salvataggio del contenuto dei moduli editabili.

Quindi, dopo aver iniziato la compilazione del modello, è possibile chiuderlo e riprendere la compilazione in un secondo momento, ritrovando tutti i dati precedentemente immessi. Inoltre, per la compilazione e la successiva stampa del modello è sufficiente qualsiasi lettore di PDF.

Terminata la modifica del modello editabile è sufficiente stampare il file.

Per generare la stampa definitiva del PDF occorre semplicemente stampare il file mediante un driver di stampa PDF.

Utilizzando il software per i titoli abilitativi, potrai compilare il PdC con un input guidato ed ottenere in automatico il PDF del modello da presentare ed archiviare.

Voltura del permesso di costruire

La voltura del permesso di costruire consiste nel trasferimento della titolarità del permesso da un proprietario a un altro, mantenendo valido il titolo edilizio esistente.

Secondo l’art. 11 del D.P.R. 380/01, infatti, il permesso di costruire può essere trasferito, insieme all’immobile, ai nuovi proprietari o aventi causa, senza influenzare la proprietà o altri diritti reali sull’immobile.

Il nuovo proprietario assume così gli oneri concessori, mentre il precedente viene liberato da tali obblighi. La voltura, che non modifica il contenuto del permesso ma solo il titolare, può essere richiesta se i lavori non sono ancora terminati e il permesso è valido.

Il processo prevede la presentazione di una domanda al Comune, l’eventuale richiesta di ulteriori documenti e il pagamento di costi come i diritti di segreteria. La procedura si conclude con il rilascio del provvedimento entro 30 giorni.

Se il permesso è in scadenza, è necessario richiedere una proroga, mentre se scaduto, si dovrà richiedere un nuovo permesso per completare i lavori restanti.

Di seguito puoi scaricare il modello di richiesta di voltura del permesso di costruire.

Per poter aprire il file, scarica il software per la redazione automatica della modulistica edilizia. Questo strumento ti consentirà di redigere rapidamente ed in assoluta sicurezza la richiesta di voltura del PdC e tutta la documentazione per le opere pubbliche e private.

Permesso di costruire in sanatoria

Il permesso di costruire in sanatoria è una procedura utilizzata per regolarizzare opere edilizie eseguite senza autorizzazione o in modo difforme rispetto al permesso rilasciato, configurando così un abuso edilizio. Questa autorizzazione viene rilasciata tramite un processo amministrativo gestito dall’ufficio tecnico del Comune.

Per ottenere il permesso di costruire in sanatoria, in assenza di titolo o totale difformità da esso, è necessario soddisfare il requisito della doppia conformità. In base all’art. 36 del D.P.R. 380/2001, è obbligatorio dimostrare all’amministrazione competente che l’opera sia conforme alle norme urbanistiche ed edilizie sia al momento della sua realizzazione sia al momento della richiesta di sanatoria.

La Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024 (decreto salva casa), ha semplificato la procedura per ottenere il permesso di costruire in sanatoria per piccoli abusi edilizi. Ora, per sanare interventi realizzati in parziale difformità dai titoli depositati in Comune, non è più necessario dimostrare la doppia conformità; ma il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile può ottenere il permesso di costruire in sanatoria se l’intervento rispetta:

• la disciplina urbanistica (attinente alle volumetrie e gli indici edificatori, le destinazioni d’uso, gli standard) vigente al momento della presentazione della domanda;
• i requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (inerente alle modalità costruttive, le normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili) vigente al momento della realizzazione dell’intervento.

Differenza tra SCIA e permesso di costruire

La principale differenza tra SCIA e permesso di costruire riguarda il tipo di intervento edilizio e la procedura di autorizzazione.

La SCIA è utilizzata per interventi che non comportano modifiche strutturali significative, come la manutenzione straordinaria o l’installazione di pannelli fotovoltaici. In questo caso, è sufficiente presentare una segnalazione e una relazione tecnica che confermi la conformità alle normative urbanistiche e di settore; i lavori possono iniziare immediatamente senza aspettare un’autorizzazione specifica.

Al contrario, il permesso di costruire è richiesto per interventi più complessi, come nuove costruzioni o ristrutturazioni che comportano cambiamenti strutturali rilevanti. Questo richiede una procedura più articolata, che include la presentazione di una richiesta completa di documentazione, un’istruttoria da parte dell’ente competente e l’emissione di un provvedimento finale autorizzativo.

Differenze tra SCIA e permesso di costruire

Permesso di costruire (PdC): sentenze e approfondimenti

Ti riporto di seguito alcune sentenze e approfondimenti relativi all’utilizzo del PdC.

PdC illegittimo mai annullato e opere realizzate: demolizione sì o no?

La sentenza n. 14/2024 del Consiglio di Stato affronta la questione delle opere parzialmente realizzate con un permesso di costruire (PdC) che, sebbene inizialmente valido, è successivamente scaduto e dichiarato illegittimo. Nel caso esaminato, un permesso rilasciato nel 2010 per la costruzione di un’autorimessa era stato dichiarato illegittimo per violazioni normative e poi scaduto nel 2016, senza che fosse possibile richiedere un nuovo permesso.

Il Consiglio di Stato ha stabilito che, sebbene le opere realizzate durante la validità del PdC non possano essere considerate abusive, esse devono essere completate in conformità con le normative urbanistiche vigenti al momento della scadenza del permesso. Se il completamento non è possibile senza un nuovo permesso, le opere devono essere demolite per evitare degrado ambientale e urbanistico. Tuttavia, se le opere sono autonome e conformi alle normative, possono essere regolarizzate attraverso un nuovo permesso o accertamenti di conformità.

In definitiva, la scadenza del PdC non retroagisce, ma le opere incomplete devono rispettare le norme vigenti per evitare provvedimenti di demolizione. Assodati tali principi legali, tuttavia, il giudizio definitivo nel merito del caso specifico è stato rimesso alla Seconda Sezione del CdS per ulteriori decisioni.

Annullamento permesso di costruire. È possibile dopo 20 anni?

La sentenza n. 378/2024 del Tar Lazio chiarisce i limiti temporali e le motivazioni per l’annullamento di un permesso di costruire (PdC).

In un caso recente, il Comune aveva annullato un PdC rilasciato 20 anni prima, in autotutela, a causa della mancanza di autorizzazione paesaggistica e per presunte violazioni urbanistiche. Il proprietario dell’immobile ha impugnato l’ordinanza di demolizione, contestando la mancanza di motivazioni adeguate e la violazione dei termini di annullamento previsti dalla legge. Il Tar ha stabilito che, secondo l’art. 21-nonies della Legge 241/1990, l’annullamento di un atto amministrativo deve essere giustificato da motivi di interesse pubblico e deve avvenire entro un termine ragionevole, non superiore a dodici mesi. Pertanto, un annullamento dopo 20 anni è considerato eccessivo e ingiustificato, specialmente in assenza di valide motivazioni di interesse pubblico. Il ricorso è stato quindi accolto.

Ulteriori sentenze

Approfondimenti

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/pdc-permesso-di-costruire-modello-pdf-editabile/